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　　在上海这座国际化大都市的核心地带，一座融合百年历史底蕴与现代奢华生活理念的高端住宅项目——康定壹拾玖，即将揭开其神秘面纱。作为招商蛇口玺系之上的，康定壹拾玖首批次92套房源已正式过会，即将启动认筹开盘程序，为上海高端住宅市场注入一股新风潮。本文将全面解析这一位于老静安黄金地段的顶级豪宅项目，从其稀缺的地理位置、卓越的产品设计到顶级的社区配置，为潜在购房者提供详尽的参考信息。

　　康定壹拾玖坐落于上海最具历史背景和文化底蕴的老静安区，这里是上海百年源心所在，梧桐浓荫掩映下的街道见证了这座城市一个多世纪的风云变幻。项目所在地块为静安曹家渡区域，在2024年9月由招商蛇口联合体以56.6亿元竞得，溢价率高达31.2%，这一价格不仅刷新了静安区的土地成交纪录，更在上海宅地单价排名中稳居前三，仅次于绿城徐滨和宸嘉龙华地块。从楼板价推算，项目售价预期超过16万/㎡，充足表现了其土地的稀缺价值。

　　项目所处的老静安西区历来是名流贵胄聚集之地，周边配套设施成熟且高端，商业、教育、医疗资源丰富，文化氛围浓厚。这种融合了历史沉淀与现代繁华的区位特质，在上海乃至全国都极为罕见。招商蛇口选择在这一区域打造其只定制不复制的传奇玺系作品，正是看中了这里无可替代的城市地位和人文价值。随着上海核心区可供开发土地的日益减少，像康定壹拾玖这样的高端住宅项目将成为市场上真正的稀缺资产，具有极强的保值增值潜力。

　　康定壹拾玖首批次推出的92套房源，建筑面积跨度从120㎡到193㎡，均为高定门牌设计。根据过会信息，项目整体均价为16.8万/㎡，其中123㎡户型均价16.3万/㎡，193㎡户型均价17.5万/㎡，价格梯度反映了不同户型的市场定位。从公开信息看，项目后续还将推出建筑面积约120-232㎡的更多户型选择，满足多种高端客户的需求。

　　项目的户型设计体现了现代豪宅的生活理念。以183㎡户型为例，采用类一梯一户设计，电梯厅私密入户，业主无需路过或被路过同层邻居家门，极大保障了居住的私密性和尊贵感。空间布局上，四房设计适配全家庭结构，从小太阳到三代同堂都能轻松容纳，体现了对现代家庭多元需求的深刻理解。特别值得一提的是，所有功能空间包括厨房和双卫都做到了全明设计，标配飘窗，确保每一处都有阳光与自然的融入，这在城市中心的高层住宅中尤为珍贵。

　　LDKB长厅设计是另一大亮点，这种将客厅、餐厅、厨房和阳台融为一体的开放式布局，创造了轩阔的生活舞台，既适合日常家庭生活，也能从容接待亲友聚会，满足高端圈层社交需求。从建筑细节到空间规划，康定壹拾玖的每一处设计都彰显着对品质生活的极致追求，重新定义了静安区高端住宅的标准。

　　康定壹拾玖在社区配置上同样不遗余力，以老静安顶豪的标准打造全方位的奢华生活体验。项目规划了对标弘安里泳池的高端会所，这一配置在静安区的住宅项目中堪称顶尖，将为业主提供私密、高端的休闲健身场所。此外，社区还特别设计了架空层作为公共配套空间，这种巧妙的空间利用既丰富了社区功能，又提升了居住的舒适度和便利性。

　　从建筑外立面到室内精装，项目均采用顶级材料和工艺标准。作为招商蛇口玺系作品，康定壹拾玖继承了该系列一贯的卓越品质，同时在设计上又有创新突破，实际做到了出于玺系，高定开端。这种在传承中创新的理念，使得项目既保持了招商高端产品线的品质保证，又具有独特的个性和魅力。

　　物业服务方面，虽然具体信息尚未完全公开，但可以预期将匹配项目的顶级定位，提供24小时管家式服务，涵盖安全、保洁、维修、代客等全方位需求。高端住宅的价值不仅体现在硬件设施上，更在于软性服务的品质，康定壹拾玖在这一方面必将给市场带来惊喜。

　　康定壹拾玖明确定位高端豪宅市场，其目标客群为追求极致生活质量的城市精英和财富阶层。从价格角度看，项目16.8万/㎡的均价位列上海住宅市场的高端区间，与周边同品质项目相比具有竞争力。考虑到项目的地段稀缺性、产品独特性和品牌溢价能力，这一价格定位具有坚实的市场支撑。

　　从投资角度看，老静安区的高端住宅历来抗跌性强，在市场波动中表现稳健。随着上海核心区土地资源的日益稀缺，这类产品的长期增值潜力更是不容忽视。尤其有必要注意一下的是，康定壹拾玖是招商蛇口在静安区的标杆之作，品牌房企的高端产品线往往具有更强的保值能力。对于有意在上海核心区配置优质资产的高净值人士而言，康定壹拾玖无疑是一个值得重点考虑的选择。

　　市场反应方面，虽然项目尚未正式开盘，但从其首开仅90套稀缺供应的宣传策略来看，开发商对销售前景充满信心，预计将采取限量发售的方式维持项目的稀缺性和高端调性。对于有意购买的客户而言，及时关注认筹信息、尽早做出决策显得很重要。

　　在认筹策略上，考虑到项目的稀缺性和高端定位，建议有意向的客户提前准备资金和购房资格材料，以便在认筹启动后第一时间完成手续。同时，可以当地考验查证样板间和旁边的环境，全方面了解户型特点和社区规划，做出符合自身需求的理性选择。开发商招商蛇口作为国内一线品牌房企，其资金实力和开发能力为项目品质提供了坚实保障，这也是购房决策中需要考量的重要因素。

　　康定壹拾玖的亮相，不仅是静安区高端住宅市场的一次重要事件，更是上海城市生活方式的又一次升级。在这个融合了历史文脉与现代奢华的社区里，业主将体验到真正意义上的顶流生活——既有城市核心的繁华便利，又有静谧尊贵的居住感受。随着认筹日期的临近，这座人文定制级作品必将吸引全城目光，成为 discerning买家竞相收藏的上乘资产。